متن شکایت الزام به تنظیم سند

اگه ملکی رو خریدی و فروشنده زیر بار تنظیم سند رسمی نمی ره، تنها راه قانونی که داری، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاهه. توی این مسیر باید یک متن دادخواست محکم و درست تنظیم کنی تا بتونی حق خودت رو بگیری.

سلام به شما دوست عزیز! حتماً این روزها دغدغه سند ملک و دردسرهای احتمالی اون حسابی فکرتون رو مشغول کرده. خرید و فروش ملک، مخصوصاً توی کشور ما، همیشه با چالش های خاص خودش همراه بوده. یکی از بزرگ ترین و البته اعصاب خردکن ترین این چالش ها، زمانی پیش می آد که ملک رو خریدید، پول رو هم دادید (یا بخش زیادیش رو دادید)، اما فروشنده به هر دلیلی از تنظیم سند رسمی سر باز می زنه. تو این شرایط، دل آدم می ریزه و هزار جور فکر و خیال میاد سراغش که نکنه کلاه سرم رفته؟ نکنه دیگه نتونم سند رو به نام خودم بزنم؟

خوشبختانه قانون برای اینجور مواقع راهکار داره و شما تنها نیستید. اینجا پای یک دعوای حقوقی به اسم «الزام به تنظیم سند رسمی» به میون می آد. شاید اسمش کمی ترسناک به نظر برسه، اما نگران نباشید! این مقاله دقیقاً برای این نوشته شده که شما رو قدم به قدم با این فرآیند آشنا کنه، از جمع آوری مدارک لازم گرفته تا نحوه تنظیم یک متن شکایت الزام به تنظیم سند قوی و کارآمد. هدف ما اینه که بهتون کمک کنیم تا هم اطلاعات کافی داشته باشید و هم بتونید خودتون این مسیر رو با آگاهی طی کنید یا حداقل با دانش کافی سراغ یک وکیل متخصص برید. پس بیاید شروع کنیم تا با هم این گره رو باز کنیم.

اصلاً دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک یعنی چی و چرا باید مطرح بشه؟

ببینید، توی دنیای امروز، سند رسمی مثل شناسنامه ملک شماست. تا وقتی سند به نامتون نخوره، مالکیتتون کامل نیست و مشکلات زیادی ممکنه پیش بیاد. حالا فرض کنید شما یک خونه، زمین یا مغازه رو از یکی خریدید. معمولاً اولش یک قرارداد دست نویس یا چاپی به اسم مبایعه نامه می نویسید. این مبایعه نامه خیلی مهمه و نشون می ده شما واقعاً ملک رو خریدید. اما خب، سند رسمی نیست و توی محضر ثبت نشده.

خب، حالا اگه فروشنده بعد از اینکه شما پول رو دادید یا آماده پرداخت بقیه پول شدید، نیومد دفترخونه که سند رو به نامتون بزنه، چی می شه؟ اینجاست که داستان «الزام به تنظیم سند رسمی» شروع می شه. این دعوا یعنی شما از دادگاه می خواید که فروشنده رو مجبور کنه به تعهدش عمل کنه و سند رسمی رو به نام شما انتقال بده. این دعوا یک جورایی می خواد حق رو به حق دار برسونه.

تفاوت سند عادی (مبایعه نامه) با سند رسمی چیه؟

شاید بپرسید خب مبایعه نامه که دارم، چرا باید دنبال سند رسمی باشم؟ تفاوتشون مثل فرق کارت ملی با شناسنامه نیست، خیلی اساسی تره!

• سند عادی (مبایعه نامه): این همون قراردادیه که خود شما و فروشنده یا حتی بنگاه امضا می کنید. معتبره و نشون می ده معامله ای انجام شده، اما توی ادارات دولتی و دادگاه ها، اعتبار سند رسمی رو نداره. اگه فروشنده زد زیرش، اثباتش توی دادگاه کمی سخت تره و پیچیدگی های خاص خودش رو داره.
• سند رسمی: این سندی هست که تو دفترخونه اسناد رسمی، با حضور نماینده دولت و طبق قوانین خاص، تنظیم می شه. سند رسمی از نظر قانونی خیلی قوی تره و هیچ کس نمی تونه به راحتی اون رو انکار کنه. با سند رسمی، خیالتون از بابت مالکیت، از هر جهت، راحته.

پس می بینید که داشتن سند رسمی چقدر اهمیت داره. وقتی فروشنده از انتقال سند رسمی طفره می ره، شما مجبور می شید با طرح این دعوا، از دادگاه بخواهید که این کار رو به زور قانون انجام بده. تو این دعوا شما خواهان هستید و فروشنده خوانده محسوب می شه. گاهی اوقات ممکنه علاوه بر فروشنده فعلی، مالکین رسمی قبلی هم باید توی دادخواست به عنوان خوانده آورده بشن، مخصوصاً اگه چندین بار ملک با سند عادی دست به دست شده باشه.

پیش نیازها: چه مدارک و شرایطی برای تنظیم متن شکایت لازمه؟

برای اینکه بتونید یک متن شکایت الزام به تنظیم سند درست و حسابی بنویسید و کارتون رو پیش ببرید، باید از قبل یه سری مدارک رو جمع آوری کنید و مطمئن بشید که شرایط لازم وجود داره. بدون اینا، دادخواستتون ممکنه رد بشه و زحمتتون به هدر بره.

مدارک حیاتی که باید آماده کنید (یه چک لیست کامل):

همیشه می گن «کار از محکم کاری عیب نمی کنه». این ضرب المثل اینجا خیلی به درد می خوره. هر مدرکی که نشون بده شما حق دارید و فروشنده تخلف کرده، به دردتون می خوره.

1. اصل و کپی مصدق (تأیید شده) مبایعه نامه یا قرارداد بیع: این اولین و مهم ترین مدرکه. باید اصلش رو داشته باشید و برای ارائه به دادگاه، ازش کپی برابر با اصل بگیرید.
2. گواهی عدم حضور از دفترخانه اسناد رسمی: این گواهی نشون می ده شما توی تاریخ و ساعت مقرر به دفترخونه رفتید، ولی فروشنده نیومده. این گواهی مثل یک مدرک کتبی می مونه که ثابت می کنه فروشنده به تعهدش عمل نکرده. برای گرفتنش باید توی تاریخ مشخص شده برای انتقال سند، خودتون به دفترخونه ای که تو قرارداد مشخص شده برید و ازشون گواهی عدم حضور بگیرید.
3. تصویر برابر با اصل اظهارنامه قضایی (اگه از قبل فرستادید): اگه قبل از دادخواست، با اظهارنامه به فروشنده اخطار دادید که بیاد برای سند زدن، کپی تأیید شده اون رو هم باید ارائه بدید.
4. مدارک هویتی خودتون (کارت ملی، شناسنامه): برای احراز هویت خواهان (شما) لازمه.
5. مدارکی که نشون می ده پول رو پرداخت کردید: فیش بانکی، رسیدهای پرداخت، یا هر چیزی که ثابت کنه شما پول ملک رو کامل یا بخش عمده اش رو پرداخت کردید. این مدارک خیلی مهمن.
6. سند مالکیت رسمی ملک (اگه دسترسي دارید یا شماره ثبت برای استعلام): اگه سند رسمی ملک دستتونه که هیچ، اگه نه، باید شماره پلاک ثبتی ملک رو بدونید تا دادگاه بتونه استعلام کنه.
7. گواهی پایان کار و صورتمجلس تفکیکی (مخصوصاً برای آپارتمان ها و نوسازها): این ها مدارکی هستند که شهرداری و اداره ثبت برای املاک آپارتمانی صادر می کنند و بدون اون ها، انتقال سند رسمی خیلی سخت یا غیرممکنه. اگه این مدارک نیستند، می تونید همزمان در دادخواستتون، الزام فروشنده به گرفتن این مدارک رو هم بخواید.
8. مشخصات دقیق فروشنده و مالکین قبلی (کد ملی، آدرس): برای اینکه دادگاه بتونه ابلاغیه رو به درستی بهشون برسونه، مشخصات دقیقشون رو نیاز دارید.
9. هر سند یا مدرک دیگه ای که تعهد فروشنده و تخلفش رو ثابت کنه.

شرایط اساسی که باید احراز بشه:

فقط داشتن مدارک کافی نیست، چند تا شرط اساسی هم باید وجود داشته باشه تا دادگاه به دعوای شما رسیدگی کنه و حکم به نفع شما بده.

• وجود تعهد قطعی و صریح به انتقال سند در قرارداد: یعنی توی مبایعه نامه باید واضح و روشن نوشته شده باشه که فروشنده متعهد به انتقال سند رسمی به شماست.
• مالکیت رسمی فروشنده بر ملک: فروشنده باید خودش مالک رسمی ملک باشه یا حداقل این توانایی رو داشته باشه که سند رو به نام شما بزنه (مثلاً وکالت از مالک اصلی داشته باشه). اگه فروشنده خودش مالک رسمی نباشه و فقط با یک سند عادی، ملک رو به شما فروخته باشه، ممکنه مجبور بشید علیه مالکین قبلی هم دادخواست بدید.
• نبودن موانع قانونی برای انتقال سند: ملک نباید در رهن بانک باشه، توقیف قضایی شده باشه، یا فروشنده ممنوع المعامله باشه. اگه همچین موانعی وجود داره، باید همزمان توی دادخواستتون، رفع این موانع رو هم بخواید.
• ایفای تعهدات قراردادی توسط شما: شما هم باید به وظایف خودتون عمل کرده باشید، مثلاً آماده پرداخت باقیمانده پول (ثمن معامله) باشید.

یادتون باشه که گواهی عدم حضور، یکی از حیاتی ترین مدارکه. بدون اون، اثبات امتناع فروشنده از تنظیم سند، خیلی سخت می شه.

راهنمای گام به گام تنظیم متن دادخواست (شکایت) الزام به تنظیم سند

خب، حالا که مدارک رو آماده کردید و از شرایطش مطمئن شدید، می رسیم به قسمت اصلی: چطور یک متن دادخواست الزام به تنظیم سند بنویسیم که حرف برای گفتن داشته باشه؟ تنظیم دادخواست مثل نوشتن یک نامه رسمی خیلی مهمه که باید طبق اصول و قواعد حقوقی باشه تا دادگاه بهش رسیدگی کنه.

بخش های استاندارد یک دادخواست حقوقی:

یک دادخواست حقوقی، بخش های مشخصی داره که باید دقیق و کامل پر بشن. بیاین دونه دونه این بخش ها رو بررسی کنیم.

1. سربرگ دادگاه: اول از همه باید بنویسید:

   «ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [شهر محل وقوع ملک]»

   این خیلی مهمه که مشخص بشه دادخواست رو به کدوم دادگاه دارید می فرستید. دادگاه صالح برای دعاوی ملکی، دادگاه محل وقوع ملکه.

2. مشخصات خواهان: اینجا باید اطلاعات دقیق خودتون رو بنویسید (چون شما خواهان هستید).
   • نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شماره شناسنامه، تاریخ تولد، شغل، آدرس دقیق و کد پستی.
3. مشخصات خوانده/خواندگان: اینجا اطلاعات فروشنده (و اگه لازمه، مالکین رسمی قبلی) رو باید بنویسید.
   • نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شماره شناسنامه، تاریخ تولد، شغل، آدرس دقیق و کد پستی. اگه چندین نفر خوانده هستند، برای هر کدوم جداگانه بنویسید.
4. خواسته یا موضوع و بهای آن:

   این بخش، قلب دادخواست شماست و باید خیلی دقیق نوشته بشه. باید مشخص کنید دقیقاً چی از دادگاه می خواید.

   • متن دقیق خواسته:

     «الزام خوانده/خواندگان به تنظیم سند رسمی شش دانگ یک باب [نوع ملک: آپارتمان / واحد تجاری / زمین / باغ] به شماره پلاک ثبتی [شماره اصلی و فرعی] بخش [شماره بخش] واقع در [آدرس کامل ملک] به نام اینجانب [نام خواهان] و به انضمام محکومیت خوانده/خواندگان به پرداخت کلیه خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل (در صورت وجود)، هزینه کارشناسی (در صورت لزوم) و خسارت تأخیر تأدیه (در صورت مطالبه و احراز شرایط).»

   • تعیین بهای خواسته: بهای خواسته برای محاسبه هزینه دادرسی و تعیین صلاحیت دادگاه مهمه. معمولاً بر اساس ارزش منطقه ای ملک (که می تونید از اداره ثبت یا دفاتر اسناد رسمی استعلام کنید) یا اگه نیاز بود، با نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شه.
5. دلایل و منضمات دادخواست:

   اینجا باید لیستی از تمام مدارکی که جمع آوری کردید (همونایی که توی بخش قبلی گفتیم) رو بنویسید. مثلاً:

   • تصویر مصدق مبایعه نامه مورخ [تاریخ]
   • تصویر مصدق گواهی عدم حضور دفترخانه اسناد رسمی شماره [شماره] مورخ [تاریخ]
   • تصویر مصدق اظهارنامه قضایی شماره [شماره] مورخ [تاریخ]
   • تصویر مصدق رسیدهای پرداخت ثمن معامله
   • کپی برابر با اصل مدارک هویتی خواهان
   • و… (هر مدرک دیگه که دارید)
6. شرح دادخواست (متن اصلی شکایت): (اینجا مهم ترین قسمته!)

   توی این بخش باید کل ماجرا رو برای قاضی توضیح بدید، اما نه مثل یک داستان طولانی. باید مختصر، مفید، واضح و حقوقی بنویسید.

   • مقدمه: اولش به صورت اجمالی بگید که معامله ای انجام شده. تاریخ مبایعه نامه، مشخصات کلی ملک و آدرس رو اینجا بنویسید.

     مثلاً: «ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [شهر]، با سلام و احترام؛ به استحضار می رساند اینجانب در تاریخ [تاریخ] طی مبایعه نامه عادی [شماره مبایعه نامه] یک واحد [نوع ملک] به پلاک ثبتی [شماره پلاک] واقع در [آدرس کامل] را از خوانده محترم [نام خوانده] خریداری نموده ام.»

   • تفصیل تعهد: اینجا توضیح بدید که قرار بوده کی و کجا (کدوم دفترخونه) برای انتقال سند حاضر بشید و بقیه پول چقدر بوده و قرار بوده چطور پرداخت بشه.

     مثلاً: «بر اساس بند [شماره بند] مبایعه نامه فوق الذکر، مقرر گردید طرفین در تاریخ [تاریخ] و ساعت [ساعت] در دفترخانه اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه] واقع در [آدرس دفترخانه] حاضر شده و خوانده محترم نسبت به انتقال سند رسمی ملک موصوف به نام اینجانب اقدام و باقیمانده ثمن معامله به مبلغ [مبلغ] تومان در همان زمان به ایشان پرداخت گردد.»

   • بیان تخلف: حالا نوبت می رسه به گفتن تخلف فروشنده. توضیح بدید که ایشون نیومده و سند رو انتقال نداده. حتماً به گواهی عدم حضور و اگه اظهارنامه فرستادید، به اون هم اشاره کنید.

     مثلاً: «علی رغم آمادگی اینجانب برای حضور در دفترخانه و پرداخت باقیمانده ثمن معامله، و مطابق با گواهی عدم حضور صادره از دفترخانه مذکور که ضمیمه دادخواست است، خوانده محترم در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر نگردیده و از ایفای تعهد خود مبنی بر انتقال سند رسمی امتناع ورزیده است. همچنین پیش از این، با ارسال اظهارنامه قضایی شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ] مراتب آمادگی خود را اعلام نمودم که بی نتیجه ماند.»

   • استناد حقوقی: اینجا می تونید به مواد قانونی مرتبط اشاره کنید. این کار به دادخواست شما اعتبار می ده. (مثل مواد 10، 225، 30، 351 قانون مدنی و ماده 198 قانون آیین دادرسی مدنی)

     مثلاً: «لذا با عنایت به مراتب معروضه و مستنداً به مواد 10، 225، 30، 351 قانون مدنی و ماده 198 قانون آیین دادرسی مدنی، درخواست رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته مورد استدعاست.»

   • نتیجه گیری: در آخر، دوباره درخواست مشخص و صریح خودتون رو برای صدور حکم و پرداخت خسارات بگید.
   • نکات مهم در نگارش شرح دادخواست: سعی کنید شفاف، مختصر و مستند بنویسید. از مطالب غیرمرتبط دوری کنید و فقط روی موضوع اصلی تمرکز کنید.

نمونه کامل متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک (با جای خالی برای تکمیل):

اینجا یک نمونه کامل از متن شکایت الزام به تنظیم سند رو براتون آماده کردیم. کافیه اطلاعات مربوط به خودتون و ملک رو تو جاهای خالی پر کنید.

بسمه تعالی

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [شهر محل وقوع ملک]

مشخصات	خواهان (خریدار)	خوانده/خواندگان (فروشنده و مالک/مالکین قبلی)
نام	[نام شما]	[نام فروشنده]
نام خانوادگی	[نام خانوادگی شما]	[نام خانوادگی فروشنده]
نام پدر	[نام پدر شما]	[نام پدر فروشنده]
کد ملی	[کد ملی شما]	[کد ملی فروشنده]
آدرس و کد پستی	[آدرس کامل و کد پستی شما]	[آدرس کامل و کد پستی فروشنده]
(در صورت وجود خوانده دیگر)		[نام خوانده ۲، نام خانوادگی خوانده ۲، کد ملی خوانده ۲، آدرس خوانده ۲]

خواسته یا موضوع و بهای آن:

الزام خوانده/خواندگان به تنظیم سند رسمی شش دانگ یک باب [نوع ملک: آپارتمان / واحد تجاری / زمین / باغ] به شماره پلاک ثبتی [شماره اصلی و فرعی] بخش [شماره بخش] واقع در [آدرس کامل ملک] به نام اینجانب [نام خواهان] و به انضمام محکومیت خوانده/خواندگان به پرداخت کلیه خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل (در صورت وجود)، هزینه کارشناسی (در صورت لزوم) و خسارت تأخیر تأدیه (در صورت مطالبه و احراز شرایط). بهای خواسته بر اساس ارزش منطقه ای [مبلغ] ریال.

دلایل و منضمات دادخواست:

1. تصویر مصدق مبایعه نامه مورخ [تاریخ مبایعه نامه]
2. تصویر مصدق گواهی عدم حضور دفترخانه اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه] مورخ [تاریخ عدم حضور]
3. تصویر مصدق اظهارنامه قضایی شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ ارسال اظهارنامه] (در صورت ارسال)
4. تصویر مصدق رسیدهای پرداخت ثمن معامله ([شماره فیش/رسید])
5. تصویر مصدق کارت ملی و شناسنامه خواهان
6. تصویر مصدق سند مالکیت رسمی (در صورت دسترسی)
7. تصویر مصدق گواهی پایان کار (در صورت وجود و لزوم)
8. تصویر مصدق صورتمجلس تفکیکی (در صورت وجود و لزوم)

شرح دادخواست:

با سلام و احترام به استحضار می رساند:

اینجانب [نام و نام خانوادگی خواهان] به موجب مبایعه نامه عادی مورخ [تاریخ مبایعه نامه] شماره [شماره مبایعه نامه یا قرارداد] که تصویر مصدق آن به پیوست تقدیم می گردد، یک دستگاه [نوع ملک] به مشخصات پلاک ثبتی اصلی [شماره اصلی] و فرعی [شماره فرعی] واقع در بخش [شماره بخش] شهرستان [نام شهرستان] و به آدرس [آدرس کامل ملک] را از خوانده محترم آقای/خانم [نام و نام خانوادگی فروشنده] خریداری نموده ام.

در قرارداد مذکور، به موجب بند [شماره بند مربوط به انتقال سند]، مقرر گردید که خوانده محترم در تاریخ [تاریخ مقرر برای تنظیم سند] و ساعت [ساعت مقرر] در دفترخانه اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه] واقع در [آدرس دفترخانه] حاضر شده و نسبت به انتقال و تنظیم سند رسمی ملک موصوف به نام اینجانب اقدام نماید. همچنین مقرر شد که باقیمانده ثمن معامله به مبلغ [مبلغ باقیمانده ثمن] ریال در همان زمان به ایشان پرداخت گردد.

اینجانب به تعهدات قراردادی خود پایبند بوده و در تاریخ و ساعت مقرر با آمادگی کامل برای پرداخت باقیمانده ثمن معامله و انجام مراحل قانونی، در دفترخانه اسناد رسمی مذکور حاضر شدم. لیکن، متأسفانه خوانده محترم بدون هیچ دلیل موجهی از حضور در دفترخانه امتناع ورزیده اند که گواهی عدم حضور صادره از دفترخانه مزبور به شماره [شماره گواهی عدم حضور] مورخ [تاریخ گواهی عدم حضور] نیز مؤید این مطلب است و به پیوست دادخواست تقدیم می گردد. همچنین اینجانب پیش از این طی اظهارنامه قضایی به شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ ارسال اظهارنامه] مراتب آمادگی خود و لزوم حضور ایشان در دفترخانه را اعلام نمودم که متاسفانه بی نتیجه ماند.

با توجه به موارد فوق و امتناع خوانده از ایفای تعهدات قراردادی خود مبنی بر تنظیم سند رسمی، و نظر به اینکه ملک خریداری شده از نوع اموال غیرمنقول است و ثبت معامله از آثار و لوازم آن می باشد، مستنداً به مواد 10، 225، 30، 351 قانون مدنی و ماده 198 قانون آیین دادرسی مدنی، از محضر محترم دادگاه تقاضای صدور حکم بر الزام خوانده/خواندگان به تنظیم سند رسمی شش دانگ ملک موصوف به نام اینجانب و نیز محکومیت ایشان به پرداخت کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، هزینه کارشناسی و خسارت تأخیر تأدیه) مورد استدعاست.

با احترام،

[نام و نام خانوادگی خواهان]

نمونه های خاص متن دادخواست (تفاوت ها):

گاهی اوقات ممکنه شرایط فرق کنه و لازم باشه توی متن شکایت الزام به تنظیم سند، یک سری نکات خاص رو هم اضافه کنید.

• الزام به تنظیم سند آپارتمان (با تأکید بر اخذ پایان کار و تفکیکی): اگه ملک شما آپارتمانه و فروشنده هنوز پایان کار و صورتمجلس تفکیکی رو نگرفته، باید توی دادخواستتون همزمان از دادگاه بخواید که فروشنده رو مجبور کنه این مدارک رو هم بگیره. چون بدون این ها سند آپارتمان رو نمی شه زد.
• الزام به تنظیم سند ایادی ماقبل: فرض کنید شما از الف ملک رو خریدید، الف هم از ب خریده بود، و ب از ج که مالک اصلیه. اگه سند به نام ج مونده و همه با سند عادی معامله کردن، شما باید دادخواست رو علیه الف، ب و ج (یا هر چند نفری که واسطه بودن) تنظیم کنید تا دادگاه همه رو ملزم به انتقال سند کنه تا در نهایت سند به نام شما برسه. اینجوری، زنجیره انتقال سند تکمیل می شه.

نحوه ثبت دادخواست و پیگیری پرونده پس از تنظیم متن شکایت

بعد از اینکه متن شکایت الزام به تنظیم سند رو با دقت و وسواس زیاد تنظیم کردید، تازه نوبت می رسه به ثبت رسمی اون و شروع پیگیری های حقوقی. این مرحله هم مثل بقیه اش نیاز به دقت و پیگیری داره.

1. ثبت نام و ایجاد حساب کاربری در سامانه ثنا:

   اولین کاری که باید بکنید اینه که حتماً توی سامانه ثنا (سامانه ابلاغ الکترونیک قوه قضائیه) ثبت نام کنید. تمام ابلاغیه ها و پیام های دادگاه از طریق این سامانه براتون میاد و بدون اون، عملاً نمی تونید پرونده حقوقی داشته باشید. می تونید حضوری به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی برید یا آنلاین از طریق سایت ثنا ثبت نام کنید.

2. مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی:

   دادخواست شما باید از طریق این دفاتر به دادگاه فرستاده بشه. پس با متن شکایت الزام به تنظیم سند آماده شده و تمام مدارکتون (هم اصل و هم کپی های برابر با اصل)، به یکی از این دفاتر مراجعه کنید. کارشناس دفتر، دادخواست شما رو ثبت سیستم می کنه و به دادگاه صالح می فرسته.

3. ابلاغ دادخواست به خوانده و تعیین وقت رسیدگی:

   بعد از ثبت، دادخواست شما به خوانده (فروشنده) ابلاغ می شه (معمولاً از طریق سامانه ثنا یا اگه ثنا نداشته باشه، از طریق پست). بعد از اون، دادگاه یک وقت برای جلسه رسیدگی تعیین می کنه.

4. حضور در جلسات دادگاه و ارائه توضیحات:

   باید حتماً در جلسات دادگاه حاضر بشید و اگه قاضی سوالی داشت، با توضیحات کامل و مستندات، بهش پاسخ بدید. اینجاست که مدارک و متن شکایت قوی شما به کار میاد.

5. مراحل پس از صدور رأی:
   • رأی بدوی: اگه دادگاه به نفع شما رأی بده، این رأی بدوی نام داره. فروشنده (خوانده) ۲۰ روز فرصت داره تا به این رأی اعتراض کنه و تجدیدنظرخواهی کنه.
   • قطعیت رأی: اگه فروشنده تجدیدنظرخواهی نکنه یا دادگاه تجدیدنظر هم رأی دادگاه بدوی رو تأیید کنه، رأی قطعی می شه و قابل اجراست.
   • صدور اجرائیه و اجرای حکم: بعد از قطعیت رأی، شما باید درخواست اجرائیه کنید. اجرائیه به فروشنده ابلاغ می شه و بهش ۱۰ روز فرصت می ده تا سند رو منتقل کنه. اگه باز هم این کار رو نکرد، نماینده دادگاه خودش به دفترخونه می ره و به جای فروشنده، سند رو به نام شما امضا می کنه.

دادگاه صالح و هزینه های مربوط به دعوای الزام به تنظیم سند

وقتی تصمیم می گیرید متن شکایت الزام به تنظیم سند رو تنظیم و ثبت کنید، دونستن اینکه پرونده تون به کدوم دادگاه می ره و چقدر باید هزینه کنید، خیلی مهمه. این اطلاعات به شما کمک می کنه با چشم بازتری وارد این مسیر بشید.

صلاحیت دادگاه: پرونده تون کجا رسیدگی می شه؟

این سوال که «دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، منقوله یا غیرمنقول؟» خیلی مهمه و جوابش تعیین می کنه پرونده شما توی کدوم دادگاه بررسی می شه.

ملک، یک مال غیرمنقول محسوب می شه. یعنی چیزی که نمی شه جابجاش کرد. طبق قانون، دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، مثل همین دعوای ما، باید توی دادگاهی مطرح بشه که اون ملک توی حوزه قضایی اون دادگاه قرار داره. یعنی اگه ملک شما توی کرجه، دادخواستتون باید توی یکی از دادگاه های کرج بررسی بشه، حتی اگه فروشنده (خوانده) توی تهران زندگی کنه. پس، جواب اینه که دادگاه محل وقوع ملک، دادگاه صالح برای رسیدگی به این دعواست.

هزینه های دادرسی: چقدر باید خرج کنید؟

هر دعوای حقوقی، هزینه هایی داره که باید پرداخت بشن. دعوای الزام به تنظیم سند هم از این قاعده مستثنا نیست و شما باید هزینه های دادرسی رو پرداخت کنید.

این هزینه ها معمولاً به چند دسته تقسیم می شن:

1. هزینه ثبت و ارسال دادخواست: این هزینه رو توی دفاتر خدمات الکترونیک قضایی پرداخت می کنید که بابت خدماتی مثل ثبت دادخواست، اسکن مدارک و ارسالشون به دادگاه اخذ می شه. این مبلغ معمولاً هر سال تغییر می کنه، اما توی سال ۱۴۰۳ حدود ۵۰ تا ۱۰۰ هزار تومان هست.
2. هزینه دادرسی: این هزینه اصلیه و بسته به ارزش خواسته (ملک) شما محاسبه می شه. چون دعوای الزام به تنظیم سند یک دعوای مالی هست، هزینه دادرسی بر اساس ارزش منطقه ای ملک تعیین می شه.
   • اگه ارزش منطقه ای ملک تا ۲۰ میلیون تومان باشه، ۲.۵ درصد بهای ارزش منطقه ای رو باید پرداخت کنید.
   • اگه ارزش منطقه ای ملک بیشتر از ۲۰ میلیون تومان باشه، ۳.۵ درصد بهای ارزش منطقه ای رو پرداخت می کنید.

   ارزش منطقه ای ملک رو می تونید از اداره ثبت یا دفاتر اسناد رسمی استعلام کنید. حتماً قبل از اقدام، این مبلغ رو بپرسید تا با آمادگی کامل پیش برید.

3. هزینه کارشناسی (در صورت لزوم): گاهی اوقات برای تعیین ارزش واقعی ملک یا بررسی مسائل فنی، دادگاه نظر کارشناس رسمی دادگستری رو می خواد. این هزینه هم جداگانه باید پرداخت بشه.
4. حق الوکاله وکیل (اگه وکیل گرفتید): اگه برای پیگیری پرونده وکیل می گیرید، حق الوکاله وکیل هم به این هزینه ها اضافه می شه.

با این توضیحات، می دونید که چه دادگاهی پرونده شما رو بررسی می کنه و چه هزینه هایی رو باید پیش بینی کنید.

چالش ها، موانع احتمالی و اشتباهات رایج در این دعوا

رسیدن به نتیجه مطلوب در دعوای الزام به تنظیم سند همیشه هم آسون نیست و ممکنه توی مسیر با چالش ها و موانعی روبرو بشید. دونستن این موانع به شما کمک می کنه از قبل آماده باشید یا حداقل دچار اشتباهات رایج نشید.

1. عدم ارائه گواهی عدم حضور یا نقص در آن:

   همونطور که قبل تر گفتیم، گواهی عدم حضور خیلی مهمه. اگه این گواهی رو نداشته باشید یا به هر دلیلی اشکالی توی تنظیمش باشه، اثبات اینکه فروشنده نیومده دفترخونه، سخت می شه و پرونده تون ممکنه طول بکشه.

2. مشکلات در اثبات مالکیت رسمی فروشنده:

   گاهی فروشنده، خودش مالک رسمی نیست و ملک رو با یک سند عادی از یک نفر دیگه خریده. تو این شرایط، شما باید علاوه بر فروشنده فعلی، مالک/مالکین قبلی رو هم طرف دعوا قرار بدید که این خودش پرونده رو پیچیده تر می کنه.

3. نقصان مدارک (عدم وجود پایان کار یا صورتمجلس تفکیکی):

   برای آپارتمان ها و املاک نوساز، گواهی پایان کار و صورتمجلس تفکیکی از مدارک ضروری برای انتقال سنده. اگه این ها نباشن، باید همزمان توی متن شکایت الزام به تنظیم سند، الزام فروشنده به اخذ این مدارک رو هم بخواید.

4. در رهن بودن یا توقیف ملک در زمان معامله:

   اگه ملک در زمان معامله در رهن بانک بوده یا توقیف قضایی شده، این خودش یک مانع بزرگ برای انتقال سنده. باید اول این موانع برطرف بشن که ممکنه نیاز به دعوای جداگانه یا ادغام با همین دعوا داشته باشه.

5. فوت فروشنده قبل از تنظیم سند:

   اگه خدای نکرده فروشنده فوت کنه، باید ورثه اون رو طرف دعوا قرار بدید. این کار هم خودش پیچیدگی های خاص خودش رو داره و نیاز به شناسایی وراث و آوردن اون ها به دادگاه داره.

6. ممنوع المعامله بودن فروشنده:

   در مواردی ممکن است فروشنده به دلایلی مثل بدهی مالی یا حکم دادگاه، ممنوع المعامله شده باشد. در این شرایط، انتقال سند تا رفع این محدودیت امکان پذیر نخواهد بود و باید ابتدا این مشکل حل شود.

7. عدم پرداخت کامل ثمن معامله:

   اگه شما به عنوان خریدار، هنوز تمام ثمن (پول) معامله را پرداخت نکرده اید و به تعهدات خود عمل نکرده اید، دادگاه ممکن است تا زمان ایفای کامل تعهدات شما، حکم به الزام تنظیم سند ندهد یا حکم را مشروط صادر کند.

همیشه قبل از اینکه بخواید دادخواست بدید، حتماً با یک وکیل متخصص ملکی مشورت کنید. اون ها می تونن بهتون کمک کنن تا از این موانع دوری کنید و بهترین راهکار رو پیدا کنید.

نکات کلیدی و توصیه های پایانی

تا اینجا با صفر تا صد متن شکایت الزام به تنظیم سند و مراحل بعدیش آشنا شدید. اما برای اینکه این مسیر رو با موفقیت طی کنید و به هدفتون برسید، چند تا نکته کلیدی و توصیه دوستانه رو همیشه یادتون باشه:

1. دقت، صبر و پیگیری مستمر:

   پرونده های حقوقی، مخصوصاً دعاوی ملکی، ممکنه زمان بر باشن. پس باید هم توی تنظیم مدارک و متن شکایت دقت کافی رو به خرج بدید، هم توی پیگیری پرونده صبور باشید و مراحل رو مستمر دنبال کنید. یک دقیقه غفلت ممکنه کار رو خراب کنه.

2. اهمیت مستندسازی تمامی تعهدات و اقدامات:

   هر مرحله ای از معامله و هر اقدامی که برای تنظیم سند انجام می دید (مثل ارسال اظهارنامه، حضور در دفترخونه، پرداخت پول)، حتماً مستندسازی کنید. رسید بگیرید، گواهی بگیرید، فیش واریزی داشته باشید. این مدارک کوچک می تونن توی دادگاه حرف های بزرگی برای گفتن داشته باشن.

3. توصیه اکید به بهره گیری از تجربه و دانش وکیل متخصص ملکی:

   همونطور که دیدید، این دعوا پیچیدگی های خاص خودش رو داره و ممکنه با موانع پیش بینی نشده ای روبرو بشید. یک وکیل متخصص ملکی، با تجربه و دانشی که داره، می تونه بهترین مشاور و راهنما برای شما باشه. اون می تونه متن شکایت الزام به تنظیم سند شما رو به بهترین شکل تنظیم کنه، مدارکتون رو بررسی کنه، موانع رو پیش بینی کنه و توی دادگاه از حق شما دفاع کنه. سرمایه گذاری روی یک وکیل خوب، در نهایت می تونه از ضررهای بزرگ تر جلوگیری کنه.

---

نتیجه گیری

خب، به انتهای راهنمای جامع متن شکایت الزام به تنظیم سند رسیدیم. حتماً تا الان متوجه شدید که داشتن سند رسمی چقدر حیاتیه و اگه فروشنده ای به تعهدش عمل نکرد، نباید دست روی دست بذارید. با یک مبایعه نامه معتبر، مدارک کافی و یک متن شکایت الزام به تنظیم سند که طبق اصول حقوقی تنظیم شده باشه، می تونید از طریق قانون حق خودتون رو بگیرید و سند رو به نام خودتون بزنید.

این مسیر شاید کمی سخت و طولانی باشه، اما با آگاهی، دقت و پیگیری درست، قطعاً به نتیجه دلخواه می رسید. همیشه یادتون باشه، دانش حقوقی قدرت می ده و شما با خواندن این مقاله، یک قدم بزرگ در جهت قدرتمند شدن برداشتید.

امیدواریم این راهنما براتون مفید بوده باشه و بتونید با خیالی راحت، مالکیتتون رو کامل و رسمی کنید.

سوالات متداول

آیا میشه همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند، درخواست خسارت دیرکرد یا وجه التزام رو هم توی همون دادخواست مطالبه کرد؟

بله، معمولاً میشه. اگر توی مبایعه نامه شما برای تأخیر در تنظیم سند، مبلغی به عنوان خسارت دیرکرد یا وجه التزام پیش بینی شده باشه، می تونید همزمان با الزام به تنظیم سند رسمی، در همون دادخواست مطالبه این خسارات رو هم مطرح کنید. این کار باعث می شه پرونده شما سریع تر و یکجا رسیدگی بشه و نیازی به طرح دعوای جداگانه نباشه.

اگر چندین فروشنده یا مالک وجود داشته باشن، متن شکایت رو علیه چه کسانی باید تنظیم کرد؟

اگه ملک از طریق چند واسطه با سند عادی دست به دست شده و سند رسمی هنوز به نام مالک اصلی قبلی (یا یک نفر در میانه راه) هست، شما باید متن شکایت الزام به تنظیم سند رو علیه همه اشخاصی که توی این زنجیره نقش داشتن (از فروشنده فعلی که ازش خریدید تا مالکین قبلی که سند به نامشون هست) تنظیم کنید. یعنی همه این افراد باید به عنوان خوانده در دادخواست شما ذکر بشن تا دادگاه بتونه دستور انتقال سند رو برای همه صادر کنه و سند نهایتاً به نام شما برسه.

مدت زمان تقریبی رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند چقدره؟

زمان رسیدگی به این دعوا متغیره و به عوامل مختلفی بستگی داره؛ مثل شلوغی دادگاه ها، تعداد خواندگان، پیچیدگی پرونده، وجود موانع قانونی (مثل در رهن بودن ملک)، نیاز به کارشناسی و اینکه آیا رأی اولیه مورد اعتراض (تجدیدنظرخواهی) قرار می گیره یا نه. به طور کلی، از چند ماه تا حتی بیشتر از یک سال ممکنه طول بکشه. برای همین، تأکید می کنیم که صبر و پیگیری مستمر خیلی مهمه.

اگه خوانده (فروشنده) در دادگاه حاضر نشه، چه اتفاقی می افته و آیا مانع رسیدگیه؟

خیر، عدم حضور خوانده در دادگاه معمولاً مانع رسیدگی نیست. اگه ابلاغ دادخواست به خوانده به درستی انجام شده باشه و ایشون در دادگاه حاضر نشه، دادگاه بر اساس مدارک و توضیحات شما (خواهان) و شواهدی که وجود داره، اقدام به صدور رأی غیابی می کنه. البته خوانده ای که به صورت غیابی محکوم شده، بعد از اطلاع از رأی، ۲۰ روز فرصت داره که به اون رأی اعتراض (واخواهی) کنه.

آیا برای هر نوع ملک (تجاری، مسکونی، زمین) متن شکایت تفاوت ماهوی داره؟

تفاوت ماهوی زیادی نداره، اما در جزئیات متن شکایت الزام به تنظیم سند ممکنه تغییراتی باشه. مثلاً برای آپارتمان ها، معمولاً به اخذ گواهی پایان کار و صورتمجلس تفکیکی هم اشاره می شه. برای املاک تجاری یا صنعتی هم ممکنه نیاز به ذکر مجوزهای خاصی باشه. اما ساختار کلی دادخواست و نحوه درخواست الزام به تنظیم سند، برای انواع املاک تقریباً یکسانه و فقط جزئیات مربوط به مشخصات ملک و تعهدات قراردادی ممکنه تغییر کنه.